业绩增长的主要原因是完成收购上海七宝万科广场带来的新收益贡献，以及大部分营运的市场取得了较佳表现。
图源：领展
11月6日，领展房地产投资信托基金（00823.HK，下称“领展”）举行截至2024年9月30日止六个月的中期业绩发布会。
2024/2025财年上半年（下文简称“上半年”），领展实现收益71.53亿港元，同比增长6.4%；物业收入净额为53.59亿港元，同比增长5.8%；可分派总额上升4.3%至34.76亿港元；每基金单位中期分派按年增加3.7%至134.89仙（即1.3489港元）。
管理层介绍，业绩增长的主要原因是领展在2月完成收购上海七宝万科广场余下50%权益带来的新收益贡献，以及大部分营运的市场取得了较佳表现。
领展的物业资产主要位于香港。截至2024年9月30日，领展拥有154项物业资产，总估值为2370亿港元。其中，香港物业一共130项，估值占比为74.1%；内地物业12项，估值占比14.8%；另有12项国际物业，分别位于澳洲、新加坡及英国，估值占比11.1%。
按照业态划分，零售物业占比为70.3%，办公大楼占8.7%，停车场及相关业务占19.9%，物流占1.1%。其中，香港零售物业占所有物业估值的51.6%。
公告显示，上半年，香港物业组合收益总额及物业收入净额分别同比增长2.2%及2.4%，而内地物业组合收益总额及物业收入净额分别按年上升39.2%及37.6%；国际物业组合收益增长3.0%至8.87亿港元，物业收入净额则减少0.5%至6.00亿港元。
内地物业组合业绩之所以增长显著，主要是上海七宝万科广场的全面综合入账，如果撇除此项新收入的贡献，内地物业组合的收益总额及物业收入净额将分别按年增长6.5%和4.9%。
此外，内地零售资产特別是领展中心城的表现改善也是主要原因之一。领展中心城位于深圳市福田CBD，由于靠近福田口岸、地铁站和高铁站，领展中心城受益于“港人北上”的消费热潮。深圳新闻网在9月的报道中指出，自两地通关后，领展中心城接待港客数量增幅显著，部分周末及节假日期间港客更是占据50%左右。
作为领展最大收入来源，香港物业组合虽然上半年实现了业绩增长，但仍有隐忧。由于市场需求疲弱及市场气氛欠佳，上半年，香港物业组合零售商户每平方英尺销售总额按年下跌 4.3%，不过仍优于同期香港整体零售市场的表现（注：跌幅8.8% ）。
不过，管理层指出，第二季度“北上”消费支出的收缩以及其它方面的客流上升，带动了上半年销售总额整体跌幅收窄，第一季度的跌幅为5.8%。同时，管理层表示“北上”消费已经是既定的潮流，但是对香港零售商户销售业绩的影响已经是“稳定下来了”。
为了应对市场大环境，管理层表示会通过各种方法继续支持租户，与租户保持良好的关系，而租金调整不是唯一的选项，也会采取方法实现公司业绩增长。
据了解，领展采取的措施包括对物业资产进行提升、调整非资金附属收入优化收入来源、通过增加广告活动提高营销收入、积极吸引大湾区的商户从而为香港物业组合引入新颖、独特的改变。
上半年，领展完成了对香港富善商场及秀茂坪商场的资产提升工程，相关资本开支总额为 9200 万元，预计投资回报率分别为 17.2% 及 19.9%。秀茂坪项目更是领展房托在香港的第 100 个资产提升项目。
领展集团行政总裁王国龙预期，未来，市场仍然面临巨大的挑战和不确定性，为实现具韧性及多元化的收益，以及开拓新的增长来源，公司仍会在领展 3.0 战略下挖掘主要增长动力。
相关措施包括以积极的投资组合管理及多元化战略，去提升物业收益的质量及抗逆力，其次则是透过扩大投资管理业务，包括与资本伙伴合作，加快业务多元化的步伐，并透过提供管理服务带来费用收入。
管理层透露，领展会在亚太区的重要市场做物业组合的平衡分布，亦会对不同的资产类别进行投资，“日本、澳大利亚和新加坡的投资风险相对比较低，流动性比较好，我们会去考虑”。
“我们有在密切留意收购的机会，既留意可收购的项目，也在考虑将已有的物业进行资产的调换，可以卖掉换新的物业进来”，管理层透露，但目前还未有可以对外公布的项目。
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