温和中有惊喜，平淡中暗藏机会，是二手房经纪人对今年“金九银十”的一致评价。北京商报记者近期走访了解到，“金九银十”开局数日，北京二手房成交量虽环比8月同期略有下降，但却呈现出“观者如潮，购者审慎”的局面，并出现了罕见的中秋小长假3天，日均成交量创近三年新高的罕见情况。
业内人士分析称，“金九”温和开局属于新政集中释放后的正常回归。随着以旧换新等政策的落地执行，目前市场比较可观的带看量将有一定的转化。
小业主信心增强
在经历了连续三个月的高位成交后，北京的二手房在传统的“金九银十”回归到理性区间。
李丽是某头部二手房机构西城区广安门片区的经纪人。据她观察，近半年来二手房小业主的心态“波澜起伏”——从年初的希望以价格换市场，到“626新政”后，收回降价幅度或不再降价，再到二手房月度成交量连续高位后的“不着急”，可以说，小业主心态的每一次转变都对二手房市场的成交产生直接影响。
在李丽近期接触的小业主中，他们不再像前几个月大幅降价出售房产，尤其是看到7、8月二手房市场的变化，网签量持续维持高位，小业主的信心随之增加，对于二手房市场的预期更加乐观，出现“宁可不卖改租，也不愿再降价”的情况。
这样的心态波动，同样出现在购房者的身上。李丽表示，在小业主售房策略调整的同时，购房者则仍希望用最少的投入，购买到合适的房屋，这种变化也让议价空间进一步缩小。
类似的情况在其他门店也有所发生，东城区东直门片区某头部二手房中介机构工作人员刘倩介绍，随着“金九银十”的来临，告别了高温天气，更多有买房意愿的购房者纷纷走出家门，咨询量开始攀升。“我们每天向总部报告的咨询、带看和草签数据中，咨询量的增长最为显著，增幅大约为50%。”刘倩介绍，尽管咨询量激增，门店的客流量也有所上升，但就成交量而言，并未有明显的变化。
分析变化背后的原因，刘倩和同事们一致认为，由于小业主不再急于出售房产，导致议价空间显著减少。同时，购房者也认为市场不会出现价格暴涨，因此并不急于进行交易。结果是买卖双方陷入了一种拉锯战的状态。
包括上述两位经纪人在内的多位一线从业者认为，当前的市场主要是新政之下、集中成交后的正常回归，即部分着急卖房的业主通过降价快速变现，着急买房的购房者享受到了新政的红利，又抄底到相应的“合适”房源，完成交易。现在所剩下的买卖双方，都是需求不急迫的。
罕见的小长假高点
上述两种心态，加之本身市场持续高点后的回归，直接体现在了“金九银十”开局的网签量中。
北京商报记者根据北京市住房和城乡建设委员会官网发布的数据统计，9月1日—21日，北京二手房住宅网签量为8039套，环比2024年8月同期（前21天）的8991套，网签量出现小幅下滑，但整体仍延续8月的稳定走势。
其中，比较惊喜的数据来自小长假的数据。
麟评居住大数据研究院发布的《2024年中秋假期楼市快评》显示，重点7城日均成交量为382套，较去年双节日均成交量上涨104.9%，较2022年中秋假期日均成交量上涨236.8%。具体城市来看，北京、上海、深圳等共7个城市今年中秋假期二手房日均成交量均赶超去年双节，总体趋势好于新房。
中秋假期北京二手房住宅总成交量为202套，日均成交量为67套，同比增长7.1%，创下近三年同期最高值。这还是在受到中秋假期市民出游人数增多，网签数据存在滞后性因素影响的情况下出现的最高值。
中指研究院研究副总监徐跃进表示，北京、深圳、杭州、佛山在以价换量下，二手房市场活跃度尚在，尤其是一些“老破小”房源，价格降至心理预期后，刚需客户逐渐入市。
被寄予厚望的“以旧换新”
当下，买卖双方的谈不拢是造成二手房交易进程缓慢的原因。
小业主李军向北京商报记者表示，自己既是卖房者也是购房者，二胎出生之后，最早买的55平方米小屋已经很难满足一家4口的日常需要，前不久在丰台区看中了一套90平方米的小三居，本想着卖掉现在的房子，再通过贷款的方式购买。但现在卡在了出售的环节上，主要还是因为价格迟迟没有谈拢，也耽误了后续买房的进度。
正是考虑到这样的因素，2024年7月，北京推出商品住房“以旧换新”，这一政策针对的是下半年计划出售二手住房并购买新建商品住房的购房居民，通过为居民出售二手住房和购买新房搭建“桥梁”，企业提供优惠和服务，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，“以旧换新”举措有利于打通一二手链条，在提高楼市活跃度方面起到一定带动效果，后续或有更多城市落地相关举措。
中指监测数据显示，已有约130城开展住房“以旧换新”相关工作，北京、上海等城市也在列，各地“以旧换新”的模式也在前期中介优先售房与国企收旧换新模式的基础上进行了升级迭代，部分城市政策效果正在显现。
麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，随着国庆假期临近，房企促销力度加大以及二手房持续“以价换量”，成交端将继续复苏，但市场是否迎来企稳趋势，还需要更长时间的向好数据来支撑。
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