此前多年豪宅大约成交1600-1700套/年。但这一平衡被2024年的井喷式供应打破了。
“抢到了，2670万元！超出预算两三百万元。”
8月29日，在上海中海领邸玖序二期开盘现场，几组摇号顺序靠前、成功选房的家庭正在交流经验。
120套房源、352组认筹，开盘选房约半小时、141号售罄，总销售额31.6亿元——这已经是8月上海第三个开盘售罄的豪宅了。
“这次还是没机会。”周南（化名）告诉《每日经济新闻》记者。他已经是第二次认购这个项目了，上一次摇号顺序超过500号，但也近距离体验了一把“24秒卖一套豪宅”的惊险与刺激。
就在前两周，市场刚刚“消化”过一批购买力：8月25日，上海新天地附近的锦园项目首开，33套房源一抢而空，成交金额18.27亿元；8月18日，融创外滩壹号院二期二批次110套超大户型开盘，1小时内清盘，销售额近57亿元，平均每套“半个小目标”。
仅仅半个月，三个项目合计销售达到106.27亿元。
2024年以来，上海已先后有12个豪宅项目开盘，几乎次次日光。到底是什么人在买买买？开发商卷成什么样？巨量供应之下，购房者还够用吗？
平均每天卖掉12.5套豪宅
售罄、日光、时光，今年的上海豪宅，已经不能用普通视角来看待了。
总价2500万元以上的豪宅，今年截至8月18日，上海共网签了2641套，并且还有相当数量的成交正陆续网签。如果再加上8月成交的263套，那么前8个月的战绩已接近3000套。这不仅远超其他三个一线城市，更是上海过去10年来未曾出现过的。
打响2024年“日光”头炮的是中海顺昌玖里。套均总价4000万元左右，首开全部售罄，销售总额196.5亿元，打破了全国商品房单次开盘销售总金额纪录。
七八月的市场淡季，上海豪宅却入市必抢：
龙盛湾上二期，120套房源认购率239%；融创外滩壹号院二期二批次110套房源，认购率超180%；中海领邸玖序二期，有效认购率252%；锦园33套，项目开放4天开启认购，认购率152%；绿城前滩百合园三期10套别墅，总价5300万～1亿元，认购率210%。
不断增加的供应量，仍然能被市场吸收，购房者们几乎是“有多少买多少”。
据中指研究院统计，2015年2500万元及以上价位的豪宅在上海成交只有896套。此后的8年里，大多保持着每年1600～1700套的水平。但这一平衡被2024年的井喷式供应打破了，算上三周内售罄的融创外滩壹号院、锦园和中海领邸玖序，上海上半年平均每天成交12.5套豪宅。
而同期的北京，除了个别热门项目外，很少见到高端住宅接连开盘售罄。根据中指研究院的统计，今年截至8月18日，北京1600万元以上的住宅网签1257套，与2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成绩相比，规模缩水相当明显。
出手阔绰、全款买房，他们是谁？
“大部分买家还是本地和江浙一带的客户，大约各占40%。”融创外滩壹号院市场负责人章宸（化名）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
而且，这些客户出手阔绰。
“第一批次全款买房的客户占了一半左右，很多客户有多处房产，有些已经买了外滩壹号院一期，或者黄浦江沿岸的一些豪宅；有来自江浙的企业主，已经在上海缴纳社保多年，又是多胎家庭、房票充足，之前没有豪宅供应，只能买二手房，第二次开盘终于摇到了新房。”
图片融创滨江壹号院摇号现场企业供图
上海某豪宅项目营销负责人也向每经记者透露：“明显看到，今年有一些外地客户到上海来进行资产配置，特别是有核心资源的房子。其实部分客户并不具备买房资格，但孩子在国外留学，通过毕业落户的方式获得房票来买房。”
核心城市豪宅为何一房难求？
镜鉴咨询创始人张宏伟对每经记者分析：“北上广深核心城市核心区域的项目存在价格倒挂，又是核心资产，未来三到五年大概率是价格上行周期。”
“另一方面，核心城市政策的敏感度，以及需求支撑相对还是比较足的，每隔3～6个月出现一轮政策刺激，就会相应释放一波成交量。核心城市的优质资产在这种行情下，又会出现独立行情。”
“这些人很敏感，一下子就嗅到了机会。”上述豪宅项目负责人也对每经记者透露。
张宏伟指出，未来三到五年是一个降息大周期。在降息周期里的资产配置逻辑，肯定是核心城市的核心资产。
豪宅客户已经“不太够”
这些动辄半个小目标的豪宅，大多围绕在上海“一江一河”，即黄浦江和苏州河区域。
顶豪产品的准业主很少“全城购”，不同板块的豪宅对应的客群特征比较明显。例如黄浦区历史风貌区的锦园，老城厢风貌肌理、城市情怀是最大的吸引力；浦东滨江板块以稀缺江景资源和面积结构取胜；再往西，徐汇长宁区则是上海传统豪宅聚集区。
“和年初热销的中海顺昌玖里相比，融创外滩壹号院购房客群整体年龄要低10岁左右。中海顺昌玖里地处新天地板块，优势不言而喻，地缘客户认可度高；外滩壹号院所在的板块比较新，江浙客户中父母为子女购置房产的占比较大。”章宸分析。
“买豪宅的客户对于地区块或者地段的认知，有自己的想法，基本上很难去动摇。”
从这个逻辑出发，豪宅之间的竞争，往往成为板块内营销层面的竞争。
下半年等着入市的豪宅项目中，低密度别墅、风貌住宅体量不小。以黄浦区锦园为例，周边新房和二手豪宅全是强有力的竞争者，更别提“翠湖六期”这个足够吸引全上海买家跨区域出手的顶配项目。
不仅如此，东外滩、北外滩、虹口、静安等非传统豪宅区域，高端产品更是层出不穷：弘安里风貌项目，东外滩刚刚公布案名的“保利外滩序”、翠湖滨江风貌别墅，静安区保利永兴里、万科中兴傲舍……
章宸透露，从今年开始，此后每年的豪宅供应可能达到至少3000套。当豪宅供应在市中心多点开花，地段毫无疑问还是最核心的竞争力，而对于远离传统豪宅板块的新项目、新板块，就开始拼命卷概念、卷产品、卷实景展示。
另一个层面的问题，有钱人还够不够用？答案显然是：不太够。
起码在短时间内，不足够延续上半年“倍数认筹”的盛景。
“今年肯定是上海近10年来豪宅销售额最高的，5月左右的销售套数已经达到去年全年的量了。但这个客户池到底有多大，能支撑多久，从市场和客研角度看，还是会有些担忧，核心资产、优质产品也是有限的。”
上述豪宅营销负责人坦言：“下半年隐忧还是存在的，部分高收入行业限薪，也会带来大面积客户购买力的降维，原来可能预算在5000万元的现在降到3000万元。”
实际上，客户群体悄然发生了改变：一是购买力不像以前一样能够快速爆发，买家做决策的时间更长了；二是客户会反复比较，原先只要是市中心板块出来一个项目，都会被争抢，现在好多客户会在板块内、品牌之间、区域之间比。
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