广清板块楼市潮起潮落
近日，因有房源总价15.5万元成交，清远冲上热搜，被网友称为“广东的鹤岗”。
时代周报记者多方整理发现，在清远当地，除了步梯老破小，15万元买一套房只是个例，该房源位于广州清远交界处位置，即两城的核心优势皆不沾光的区域。
不过广清板块房价的确有较大降幅。当地房产销售阿良告诉时代周报记者，广清板块房价在2017年左右站上高位，均价8000元、上万元的楼盘比比皆是，不过眼下，该板块核心楼盘均价也大幅下跌，“三五十万（的房子）很多”。
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作为广东后花园，清远作为广东陆地面积最大的地级市，坐拥英德、连州等特色自然资源，在近几年很快成为大湾区人群热衷的旅游目的地，也是广州产业转移承接地之一，广清一体化为二者发展提供持续动能，不过因为板块周边规划配套落地较慢，加之全国房地产进入新常态，广清板块楼市近年降幅明显；但也有观点认为，楼市下行帮助购房者降低成本，利好刚需买家。
当前来看，广清板块以价换量确有成效。当地房企数据显示，过去3个月，作为广清板块的核心楼盘，美林湖、北部万科城网签量连续居于清远全市重点楼盘之首。
15万是个例
时代周报记者梳理发现，近期新闻报道中总价15.5万元成交的房源，面积69平，均价约2243元，该房源位于清远清北区广清板块的北部万科城，属于热门黄金高层，也是该楼盘近期成交价格最低的一套。
虽然均价2000多元的房源只是个例，但该楼盘均价3000多元的房子比较常见。
据公众号“广州楼市”整理，从7月11日至7月24日，该小区成交房源6套，成交均价从低到高分别为2691元、3418元、3554元、3671元、4494元和4519元。
也有媒体实探该楼盘，在房产中介推荐下看了“性价比较高”的几套房，其中既有总价36万元、面积79平的房子，算下来均价4500元；也有总价19.8万元、面积70平的房子，均价约2800元。
据阿良介绍，北部万科城地处广清板块，广清板块位于广州和清远的交界处，距清远市中心30公里左右，距广州市中心70公里左右。2017年前后，当地涌入一大批来自广州的买家，房价高位时，均价1万出头的楼盘比比皆是，“现在很多楼盘均价都降到当年的一半了”。
社媒上，广清板块购房者亏本卖房 图源：社媒截图
阿良补充，其中北部万科城又处于广清板块的边缘位置，价格在广清板块中属于较低水平，“高位时均价8000多，现在普遍降到三四千，30万随便挑一套”。
同处广清板块，美林湖楼盘地处核心区域，交通、商业、医疗等周边配套更加成熟，当前房屋均价在5000-7000元不等，较北部万科城高出2000-3000元，“不过美林湖高位时期要1万出头，现在价格回落了”。
楼市起落，当前价格利好刚需买家
在全国楼市量价大热时期，广州作为一线城市，不仅房价显著高于周边区域，还严格执行限购政策，不论房企还是买家，目光不断向城市边际行进。
在这样的背景下，2012年“广清一体化”概念的首次提出，让一众房企将目光聚焦广州、清远交界处，也就是现在的广清板块。
阿良回忆，大概是2013-2015年，一批房企进驻广清板块，这些房企所建楼盘于2017年、2018年集中推出，凭借着显著远低于广州市区的价格，以及广清一体化进程中，广清城轨规划建设、广清产业合作和长隆落地等消息，加之不限购政策，吸引一大批购房者，一时间量价飙升，2017年左右攀至最高位。
这里一度成为广州人北上置业热土。
据当时广州中地行统计广清片区买家资料显示，来自广州各区的买家占到83%。
“这些广州买家中，又以广州上班族和广深养老人群为主，二者比例大概7：3。
前者大都是在增城、花都上班的年轻人，开车或坐公共交通通勤挺方便；后者，有的广深老人腾出大城市的房子留给子女，来这买更优惠的房子，这里的生态也适合养老。”阿良表示。
生态优势显著，清远被视为广东后花园 图源：图虫创意
潮起潮落。近年全国房地产进入新常态，楼市量价普遍降温，这也是清远楼市整体走向，其中又以广清板块跌幅最甚，该板块也是整个广东降幅最明显的区域之一。
有声音表示，广清板块跌幅明显，与片区规划落地较慢相关，如广清城际通车慢于预期，清远长隆开园时间也有所延迟。
广州楼市变化也进一步刺激购买力向周围城市扩张。
易居研究院副院长严跃进指出，清远本身具有一个非常好的区位优势，是广州的“后花园”，在过去市场热度比较高的时候，受到了广州购买力外溢的辐射作用，楼市表现较好，“到了现在，像广州、深圳这些一线的市场压力都很大，而且周边的潜在的房源供应量也比较多，那么像清远，以及广东省内的东莞、惠州、佛山，这样的受辐射城市自然也会出现价格的下跌”。
严跃进认为，不过反过来说，这种下跌也是一个好事，对于降低购房成本具有积极作用。
价跌明显确实在一定程度带来销量，当前清远全市卖得最火的楼盘就在广清板块，即上面提到的，地处板块核心的美林湖。数据显示，过去3个月，美林湖网签套数连续居于清远重点楼盘之首，分别为158套、129套、93套。
对比之下，清远市区因为买家结构变化不大，楼市走势相对稳定。
阿良表示，外地人基本不会到清远市区买房，目前清远市区新房、二手房买家，大都是清远本地人，购房需求基本是刚需和改善，虽然近年销量有所下降，但因为买家结构和需求比较稳定，房价受影响较小，居全市高位，“15万只能买到老破小，新房、次新房的话，市区核心地段有的均价六七千，也有的均价八千多上万”。
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