中国房地产，比90年代日本更难

8中旬，统计局1-7月份的数据出炉了，各大房企也陆续发布了上半年的业绩公告。

整体上来看，基本在意料之中。量化地来看，喜忧参半。

忧的是，1～7月份全国房地产市场运行数据，房地产投资、销售、融资各项指标仍在下滑。

1～7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%。新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。

截至8月25日，披露中报业绩预期的61家房企中，大部分房企出现亏损，其中21家是由盈转亏，只有20家房企预计盈利。这个亏损比例也创下了近年来的新高。

亏损的主要原因，就是结转项目减少、降价促销造成毛利率下滑，以及房价下行带来的计提减值。毕竟，截至6月，全部70个大中城市中，新房销售价格同比下降的城市已经达到68个。价格全面下跌，以前测算的货值都要打折。

看完这样的数据，很多地产人多少有点迷茫。到底未来地产行业会怎么走，房地产会不会像日本一样失去三十年？前几天，观点博鳌房地产论坛，专家学者、行业大咖围绕《中国，是否失去多少年？》这一问题展开辩论，明源君把精华内容分享给大家。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

日本没有真正失去30年

中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮认为，日本并没有失去30年。

客观讲，真正失去了多少年的国家，是70年代的菲律宾，后来的南非，再后来的委内瑞拉……他们才是真的是失去了多少年。如果还可以算，还有1979年以后的伊朗。这些国家在他们的发展中曾经走到过辉煌，但随后至今变成一个失败的国家，一蹶不振。

日本失去了什么？到现在为止，日本的经济是高质量的经济。

比如有谁说日本是低质量、粗放发展的？

它的产业结构、技术研发能力是不是世界一流的？

日本老百姓的生活是不是世界一流的？

日本的保障制度、基础设施到今天为止是不是世界一流的？

我们如果能够“这么失去”的话，那我看我们“从粗放到集约再到高质量发展”，那也很不错了！

对日本这个事我多说这么一两句，我要挑战一下主持人樊教授，他刚才说中国和日本好类比的是从明治维新到二战之前。

但其实在当时七八十年代，彼时日元从1美元对360日元，逐步升值到204日元、100多日元。那是一个外向型经济的时代，一二十年本币几倍的升值。

当当时也算“封喉一剑”。比如70年代的石油危机，油价从2美元涨到10美元，1979年伊朗革命，石油涨到30美元一桶，而这对于90%几的能源原材料依靠进口的日本来说，是不是致命一击？

但也就在这个过程中，日本涌现出了我们今天所熟知的一大批知名的企业和品牌。你数数所熟知的日本品牌，包括汽车、家电，包括日本的新干线也是这时候建成的，日本房地产从0到1，从1到N的过程中，也是在这个阶段完成的，这才是我们今天面对日本可比较的那个时代。

希望媒体不要传播一些并不真实的信息，要去看看哪些国家失去了20年、30年，哪些并没有真正失去。

博鳌房地产论坛开了20几年，大家每年来讨论的第一个议题是，下一步给我们出点什么政策，这是盼政策。第二是怨政策，这个政策不行，赶紧改。第三是我们怎么对付政策？

你整天盼你妈怎么帮你，怎么别管你，你怎么逃避他管，这说明你还没断奶！

中国当下比90年代日本房地产面临的困难更大

野村证券首席中国经济学家陆挺认为，中国当下，比90年代日本房地产面临的困难更大。

事后来看，日本政府有没有可能在1991年房地产泡沫破裂以后做得更好，有哪些地方是可以给我们借鉴，让我们在房地产行业过去几年急剧萎缩的环境下少失去几年？

第一是它应该下决心出清房地产，出清它的银行业。

日本房地产的顶峰是在1990、1991年的时候，它的底部是到了本世纪前10年，如果我们不考虑全球金融危机对日本房地产的影响，大概是在2005、2006年的时候，日本的银行业、金融业什么时候的坏账是最高的？大概是2003、2004年的时候，银行坏账率是8%左右。

日本政府可能跟中国政府有一方面是相似的，比较有父爱主义，出了问题的时候，尽量让中间的问题不要急剧的爆发，我觉得这是一个优点，所以中国的房地产过去几年下行那么快，但没有爆发2008年美国那样的雷曼危机，这是我们体制的优点。

日本在90年代有没有爆发过很严重的金融危机呢？其实也没有，没有什么大的银行，特别是头部大的证券公司的破产，所以日本并没有发生这样的金融危机，当然，后面也导致了出清的过程相对确实是比较长。我觉得这是日本的一个教训。

另外一个教训是在那10年，恰好日本在全球化浪潮过程中快速的全球扩张，但是日本在一些高科技行业，确实不如它在70年代、80年代这样能够抓住时代的脉搏，挤进高端的互联网、芯片行业，有一些产业流到中国大陆和台湾，这个过程中他们有些教训也是可以吸取的。

回头来看中国和日本在90年代的比较，我们现在还是一个中等收入国家，但日本在1990、1991年的时候，是世界上人均GDP最高的几个国家之一。

我们当下人均GDP才12000美金，还有大发展空间；我们城市化率远不如日本的80%左右，我们只有66%，且当中很多人是没户籍的，这还有空间。

眼下我们的基础还比较薄弱，但我们只要处理得当，发展空间还是很大的。

但是跟90年代的日本相比，我们有哪些方面是弱势的？

第一是我们的房地产如果有泡沫的话，这次的萎缩不仅仅是在大城市，实际上更多是在中小城市。这跟日本是很不一样的。同时，我们的问题更多是在住宅方面，不是在商业地产，当然商业地产现在也开始有些问题。

日本当时最重要的问题是几大都市的商业地产问题，而我们还有大量的保交楼问题。据我所知，日本在90年代并没有严重的保交楼问题。我们在过去二三十年中间，房地产行业和财政体系紧密地绑在一起，房地产行业的萎缩也带来了对整个财政体系的一次冲击。我们在处理这些问题的时候，需要有更大的决心，需要靠创造力来应对这些问题。

第二个和日本不一样的问题，日本当年也有贸易战。90年代的日本面对的地缘政治问题不严重，反而那是全球化高歌猛进的时代，所以日本在美国、欧洲等等很多地方设厂没有很大的问题。

今天我们中国的企业要出海，最后是去了东南亚、墨西哥建厂，去美国建厂的难度是很大的，我们的企业出海没有日本企业出海那么容易。我们的经济在目前这个时代，希望通过中国企业的出海，通过我们的外贸来弥补国内需求的不足，实际上我们面临的环境也远远要比日本复杂。

从这些角度来说，我倒不是说能够判断我们会失去多少年，而是说我们现在所面临的环境，如果我一定要综合的总结下的话，我认为比日本90年代也许是更加困难的。

恒隆集团、恒隆地产荣誉董事长陈启宗认为，每个国家走过的路是不可能完全一样，因为国家的环境不一样，中国有14亿人口，而且是从非常穷困的地步很快发展起来，老实说是有点像日本明治维新到一战之前的情况。从不同的角度当然会得出不同的结论，但是中国还是要走自己的道路。

总体来说，中国走过这40年的发展，包括房地产行业的发展，我认为是非常了不起的，不过难处也是很多的，是需要我们自己去解决，可以学习别人的一些原则，但具体做法不要直接学。

最后讲一点，我同意AI高科技真的是影响很大，特别是对发达国家和发展中国家的影响都很大。

现在美国是用这些东西作为手段来打你，无所不用其极，它是全方位的打你，所以我没你那么有把握的说，要是我们做好自己的事，把AI等等方面也发展好了就没有问题。

我认为还是有问题的，因为世界上没有见过一个全方位的世界大战，虽然没到枪炮的地步，但是除了枪炮之外，其它的已经无所不用其极了，科技、经济、贸易、货币方面的措施都有。

所以我希望老百姓千万不要以为现在是平安无事，更多只是关心什么时候到了谷底，什么时候失去多少年，我认为这些都是可讨论的问题，但是这些都不是国家最严峻的问题。

最严峻的问题还是国际的局势、百年未见的大变局，再加上内部的情况，两者加起来，那就变得非常复杂。

樊纲指出，我们跟日本比，我们走出困境可能有些积极的因素，因为我们的发展水平还比较低。

在这里我再补充几点日本克服危机，他的能力比我们更强一点，面临情况更好一点，有几个因素：

其一、跟日本相比，日本60年代以后的发展是战后重新崛起，战前已经有了很大的发展，战后即使是重新崛起的过程，它的教育水平、体制、法治结构、科技水平、企业的制度，比我们现在很多地方都完善。

所以在同样的市场环境下，要恢复比较容易，而且他们走出去的能力很强，很多企业走出去了，它的GDP虽然一直没增长，但是GNP有增长，企业走出去的过程中也在挣钱。我们现在很多企业家走出去，也是为了持续在国外增长。

然后就是非常重要的国际环境，当时美国虽然遏制日本，但是它们还是盟友，很多东西还是阵营中的一部分。但如今美国对我们的遏制是全方位的，这大不一样。

而且恰恰是在过去6、7年，中国一方面承受了3年疫情的冲击，另一方面又承受了3年房地产泡沫破灭的冲击，再加上美国全方位的打压，大家对这些问题确实要有充分的认识，我们比日本当时难多了。

汇率、石油这些问题，在日本内部消化并不是很难的事情，我们现在要消化这些问题，确实是大家要高度重视，甚至要充分估计它的难处，不仅是国家的难处，而且是我们企业的难处。

不了解美国文化盲目出海投资很危险

陈启宗指出，以前有些房产商，赚了钱到海外去买物业，到伦敦、纽约去买物业，他们认为这是保值的好方法，因为他们不想把所有的鸡蛋放在一个篮子里。但海外未必就一定好。

本国不行，海外也不一定好，那我们怎么办呢？这就是今天全世界企业家所面对的共同问题。

其他行业出去的更多，我真替他们担心。

有一个制造业的企业家在墨西哥投了20到30亿美元，还想再投二三十亿美元，我就把他介绍给我的墨西哥朋友，包括一些部长、大使。我跟他私下交流的时候，我告诉他，我不是想说你现在做的是错的，但是我可以告诉你，比如说美国早晚有一天不允许中国企业在墨西哥等等临近美国的国家去设厂，把产品卖到美国去。

你不了解美国的文化，你盲目去海外投资是很危险的。所以你在放二三十亿美元过去之前，我劝你考虑一下。

他说，我还有什么地方可以去呢？我说全世界已经“一分为二”，这是美国人要做的，你没有别的格局。

整个世界格局在改变，我们要是不清楚认识这些问题，我们出去是很危险的。

包括房地产商，陈启宗也给出忠告，不要那么有把握，以为出去了就是对的。中国人有句话，邻居的饭是比较香的。老外有句话，邻居的草地是比较绿的。也就是说，你知道自己的难处，你不知道别人的难处。

我比较知道他们的难处，我很小心。你以为你可以，恐怕历史会证明，你也不一定可以。

二、房地产这一轮调整，至少还要3年‍‍‍

对于这一轮调整，还需多长时间？大家看法也不同。

在陈淮看来，房地产行业面临前所未有的艰难，至少要三年甚至更长的时间去恢复。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第一，房地产行业面临前所未有的艰难，而且别指望两三天的时间，或者谁有祖传秘方能妙手回春，今天吃了药，明天就能起死回生了。以我判断，不管你是年轻人还是中年人，或者是老年人，至少要三年，弄不好还要更长时间。

恐怕是我们休养生息、恢复元气，以及纠正失误所需要的时间。

我坚定地认为，谁要是急功近利，那都是庸医。

第二，中国还要建非常多的房子，还要长期建房子，我们的城镇化刚刚拉开帷幕，走过了粗放的初级阶段。我们要想把一个十几亿人，大多数人住乡下的民族变成大多数人住城里的民族，变成像日本的产业那样有技术竞争力，一流的团队，上世界杯，直接进半决赛，前面的预算不需要参加，要有这样的本事才行。

最终还是两句话：

第一，我们要砥砺前行，对困难的长期性和艰难性要有充分的估计。第二，我们一定还有大发展，不是小发展。

还有人担心，现在中国人口负增长了，加上中国有7.5亿平方米的库存。未来我们开发商何去何从？

陈淮指出，当下中国7.5亿平米库存，它的档次结构、空间结构以及功能结构上，和我们的社会需求严重的存在着不匹配。这说明不了什么问题，就像我刚才说的，我们很多人还需要改善，而且买房子也从来不是买一回就拉倒了。

所以未来房地产的空间还是很大的。

对中国当下，比90年代的日本难多了，你怎么看？欢迎下方留言讨论！